房貸成中國家庭債務最主要增長點

在過去的幾年，中國大地上很多家庭以“六個錢包”做首付為支點，數(shù)百萬的個人住房貸款為杠桿，擁有了一套靠自己純攢錢很多年可能也買不起的房子。

在這場游戲中，杠桿一頭是人們的住房需求，另一頭是龐大規(guī)模的房貸債務。中國人因為買房借了多少錢？帶來的家庭債務負擔又有多大？

在1998年上映的電影《沒事偷著樂》中，天津的張大民(馮鞏/飾)一家六口擠在小小的平房里，大民和云芳結婚后不久，大民的三弟也要結婚，老母親為了給孩子騰婚房，睡在兩個木箱子搭起的床上，為了騰出更多的地方，大民后來又推倒圍墻建起了一間房間，以解決房間不夠的問題。

這是那個時代的寫照，兄弟姐妹多，隨著各自結婚成家，房子不夠成為很多家長犯愁的事情。1998年全國城市人均居住面積為9.3平方米。

1998年中國開始城市住房制度改革，全國范圍內城市住房停止實物分配，實行貨幣化分配。而在這之前，住宅建設投資大多靠政府和單位，規(guī)模有限，居民房子多靠分配。

“房改”帶來了房地產市場的開放，住宅建設成為新的經濟增長點和新的消費熱點，促進了經濟的發(fā)展。同時也滿足了隨著城市人口增加而擴大的住房需求，城市居民生活的質量得到提高，像大民這樣的人再也不用為居住環(huán)境臟亂擠而熬煎。

到2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，其中城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，較2012年增長了11.1%，年均增長2.7%。

房地產市場的開放也激活了房價，為滿足普通民眾的消費需求，差不多與此同時，個人住房貸款開始走近普通百姓身邊。1997年商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務，經過多年的房地產市場發(fā)展和房價不斷上漲，2008—2017年，個人未還住房貸款金額(個人房貸余額)從3.0萬億元增至21.9萬億元。

房貸規(guī)模上升帶來的最直接后果就是家庭債務水平的攀升。根據(jù)中國人民銀行最新公布的《中國金融穩(wěn)定報告2018》顯示，2017年末，我國住戶部門債務余額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍。

個人住房貸款一直在住戶部門債務中占據(jù)主體地位。正如下圖所示，近十年來，個人房貸占住戶部門貸款余額的比例保持在45%-54%。房貸大幅抬升了中國家庭的債務。

不過，債務負擔不能只看數(shù)量，規(guī)模龐大不一定就有問題，關鍵還是要看收入能不能負擔得起債務。

這里就需要引入“杠桿率”和“債務收入比”兩個概念。通常，我們以居民債務/GDP總量，來衡量住戶部門杠桿率；債務收入比則是另一個較好衡量家庭負債狀況的指標，它以可支配收入衡量住戶部門的債務水平，即家庭債務余額與年收入的比值。

相較于住戶部門杠桿率這樣的宏觀指標，債務收入比(家庭債務與可支配收入之比)更能直接反映一個家庭的債務負擔水平。根據(jù)《中國金融穩(wěn)定報告2018》顯示，2017年末，我國住戶部門債務收入比為112.2%;其中，房貸收入比(個人住房貸款/可支配收入)為60.5%。不過，家庭債務收入比區(qū)域性不均衡問題突出，部分區(qū)域的債務負擔更是嚴重。

長期以來，我國實施審慎的住房信貸政策，對首付比要求較為嚴格。2017年，我國個人住房貸款平均抵借比(即當年批準的抵押貸款金額除以當年批準的抵押品價值)為59.3%，抗風險能力較強。

2017年末，個人住房貸款不良率0.3%，低于上年0.1個百分點，低于個人貸款不良率(1.5%)、個人信用卡貸款不良率(1.6%)和個人汽車貸款不良率(0.7%)。

但這并不代表就沒有問題，不然房貸市場也不會連續(xù)22個月在“踩剎車”。

據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍，刷新年內新高;比去年同期上升了0.41個百分點。這已是首套房貸利率連續(xù)22個月上漲。

為什么要“大剎車”呢？因為在房價上漲的大背景下，房貸“超速”了。

根據(jù)央行發(fā)布的金融機構貸款投向統(tǒng)計季度報告顯示，近年來，個人房貸增速明顯高于同期各項貸款增速，2016年幾乎是同期各項貸款增速的2倍多。速度太快了。

房貸增長與家庭債務水平齊頭并進。國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布的《2017年度中國去杠桿進程報告》指出，1993-2008年，居民杠桿率由8.3%上升到17.9%，15年不到10個百分點；2008-2017年，由17.9%上升到49%，9年上升了31個百分點，年均增幅近3.5個百分點;近兩年年均增幅更是扶搖直上，達到4.9個百分點。

從2017年初，針對房價上漲過快問題，相關部門出臺一系列房地產調控政策，個人住房貸款余額同比增速持續(xù)下降。

2018 年三季度末，個人住房貸款余額24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比上季末低0.7 個百分點，但同期增速仍高于整體貸款水平(13.2%)，這說明群眾貸款買房依舊較熱。