時評：必須避免重蹈房地產市場調控成“空調”的覆轍

房地產調控的重點，在于抑制房價過快上漲，避免誘發(fā)樓市危機乃至更大范圍的危機，通過保持房價長期基本穩(wěn)定，縮小房地產業(yè)與其他行業(yè)之間的利差，有效引導資金回歸實體產業(yè)部門，解決房地產投機炒作的歷史頑疾。

我國房地產市場全面調控至今，已兩年有余。目前，我國長期形成的房價看漲預期正處在轉變的臨界點上，房地產價格調整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導，整個產業(yè)鏈降溫意味著調控已經取得了階段性進展，這一調控成果來之不易，意義重大。

可以說，目前我國房地產市場調控思路和措施是正確的、有效的。調控重點在于抑制房價過快上漲，避免誘發(fā)樓市危機乃至更大范圍的危機，通過保持房價長期基本穩(wěn)定，縮小房地產業(yè)與其他行業(yè)之間的利差，有效引導資金回歸實體產業(yè)部門，解決房地產投機炒作的歷史頑疾。同時，實體經濟發(fā)展將不斷提高居民的收入水平。只要未來居民收入的漲幅長期超過房價漲幅，不斷降低房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”方式，就能實現(xiàn)我國房地產市場“軟著陸”，避免斷崖式劇烈調整。這種著眼長期、主動調整、平穩(wěn)化解的應對房地產市場風險策略，與當年美國和日本房價泡沫破裂時期的著眼短期、被動調整、劇烈波動的特點，形成了鮮明對比。

日本樓市泡沫破裂時，首都圈和京畿圈新房均價在一年內分別下降了34%和49%，并進入連續(xù)十幾年的下降期。房地產市場風險向金融市場及實體產業(yè)傳導，導致日本經濟結束了高速發(fā)展的黃金時期，陷入了20多年的低速發(fā)展。2007年美國次貸危機時房價大跌，2008年12月份標準普爾20個大中城市房價指數(shù)為150.54，較2007年1月份下降了26%，并進入連續(xù)6年的下降期。

與美、日等國家不同，我國土地所有制性質使政府部門具備了比美、日更強大的土地供給調整能力，調控效果在很大程度上取決于決策層的決心。如果供給主動去匹配需求，就能穩(wěn)定房地產市場，確保調控成功。近兩年的調控實踐也已證明了這一點。

盡管房地產對我國經濟增長仍有較大貢獻，但鞏固調控成果的意義更為重大。我國高房價問題依然突出，核心城市房價收入比保持在20以上，部分城市甚至超過30，不僅遠超國際普遍認可的水平，甚至比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數(shù)倍，房價繼續(xù)上漲將會帶來更大的風險。因此，即使短期內會在一定程度上影響經濟增速，但必須避免重蹈過去房地產市場調控成為“空調”的覆轍。實際上，通過增加供給（包括租賃住房）來滿足剛需群體的需求，在一定程度上也能保持房地產投資和銷售的基本平穩(wěn)。

房地產調控不僅關系到經濟發(fā)展，而且與國計民生息息相關，對其實行合理、適度的調控是必要的。總之，應該通過房價長期保持平穩(wěn)，使房價漲幅低于收入和GDP增速，房價收入比逐步回落，避免美國、日本、中國香港曾經發(fā)生的房價暴跌式調整。這是我國房地產調控應該選擇的道路。