租賃江湖來(lái)了新玩家 房產(chǎn)電商中介面臨洗牌

在房產(chǎn)電商的版圖上，京東、阿里還有其他互聯(lián)網(wǎng)巨頭在未來(lái)很可能還有一戰(zhàn)。不過(guò)，與互聯(lián)網(wǎng)巨頭擁有充足的資金不同，房產(chǎn)電商中介想要“玩下去”，必須有自我造血的能力。

證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

曾被人看做水深難趟的房產(chǎn)中介行業(yè)，近幾年來(lái)卻被互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷滲透。只是，曾被寄予厚望的房產(chǎn)電商中介帶著顛覆行業(yè)的使命出現(xiàn)，但最后似乎并未給行業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)上的改變。

有人說(shuō)，房產(chǎn)電商的黃金時(shí)代已過(guò)。如今，“租”已然成為新的風(fēng)口，阿里巴巴、京東等眾多新玩家的到來(lái)是否會(huì)帶來(lái)新的變革？房地產(chǎn)電商行業(yè)會(huì)不會(huì)再度爆發(fā)？

曾經(jīng)的黃金時(shí)代

說(shuō)起房產(chǎn)電商中介的黃金時(shí)代，其實(shí)并不遠(yuǎn)，就在2014年。

當(dāng)時(shí)，不管是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都將房產(chǎn)電商視為“制勝法寶”。那一年，萬(wàn)科就曾聯(lián)手阿里，瞄準(zhǔn)淘寶用戶，推出購(gòu)房者以淘寶消費(fèi)額換取相應(yīng)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠額度減少總房款的額度。這時(shí)，房產(chǎn)電商中介中也出現(xiàn)許多玩家的身影：房 天 下、房多多、愛(ài)屋吉屋、吉屋、安居客、丁丁租房......

在資本市場(chǎng)上，更發(fā)生了一個(gè)經(jīng)典的標(biāo)志性事件。

在2013年3月到2014年3月的一年時(shí)間里，在美上市的房 天 下母公司搜 房控股股價(jià)呼嘯而上，累計(jì)漲幅超過(guò)200%，成為表現(xiàn)最搶眼的中概股之一，市值一度高達(dá)70億美元，以當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算約合428億元人民幣，銷售額超過(guò)千億的中國(guó)恒大當(dāng)時(shí)的市值還不到400億元人民幣。許多投資者驚呼，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代一切改變皆有可能，互聯(lián)網(wǎng)思維已經(jīng)滲透房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，善于運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維的房產(chǎn)電商似乎賺錢賺得更容易，開(kāi)發(fā)商將和制造商一樣，或許將淪為電商的“打工仔”。

顛覆的還不止是市值，房產(chǎn)電商中介也開(kāi)實(shí)體店，激戰(zhàn)實(shí)體中介。

房 天 下自2015年開(kāi)始從媒介信息平臺(tái)向交易平臺(tái)激進(jìn)轉(zhuǎn)型，直接介入房地產(chǎn)相關(guān)交易市場(chǎng)，布局線下體驗(yàn)店，北京、上海、珠海、昆明、深圳等各個(gè)大中城市開(kāi)設(shè)多家體驗(yàn)店，與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介3%的二手房傭金相比，“二手房傭金0.5%”的廣告在當(dāng)時(shí)著實(shí)吸引眼球。以深圳市場(chǎng)為例，愛(ài)屋吉屋、真二網(wǎng)、家園網(wǎng)等眾多房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)當(dāng)時(shí)都進(jìn)軍深圳，除了開(kāi)設(shè)實(shí)體店，真二網(wǎng)、家園網(wǎng)等平臺(tái)更高調(diào)推出“二手房交易零中介費(fèi)”，傳統(tǒng)中介和房產(chǎn)電商中介也展開(kāi)了一場(chǎng)激烈的廝殺，也倒逼了傳統(tǒng)中介進(jìn)行改革。

殘酷的現(xiàn)實(shí)：

熟悉的燒錢模式

經(jīng)歷過(guò)黃金時(shí)代，房產(chǎn)電商中介的現(xiàn)狀如何？

雖然房產(chǎn)電商中介多數(shù)采取無(wú)門店的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，可以降低包括門店租金在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本，但在發(fā)展初期，各種渠道的推廣費(fèi)用很高，加之高薪酬挖人以及開(kāi)設(shè)實(shí)體體驗(yàn)店，“燒錢”的房產(chǎn)電商中介在快速發(fā)展的路上不斷有負(fù)面事件被曝出，包括大批裁員、數(shù)據(jù)造假、遭遇客戶投訴等問(wèn)題。此外，樓市調(diào)控政策也在影響房產(chǎn)電商中介的發(fā)展。

早在去年，愛(ài)屋吉屋就傳出裁員的消息，愛(ài)屋吉屋的APP變成了一個(gè)既賣房也賣理財(cái)產(chǎn)品的平臺(tái)。而在丁丁租房創(chuàng)立伊始，鏈家不惜將全部租房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至丁丁旗下，并不惜重金大肆“燒錢”宣傳。去年，丁丁租房發(fā)布暫停運(yùn)營(yíng)公告表示，其業(yè)務(wù)將全面并回鏈家租房。有市場(chǎng)人士表示，丁丁租房最終以失敗告終，傭金全免的燒錢模式和難解的盈利問(wèn)題成為罪魁禍?zhǔn)住?

“燒錢”下的資金壓力考驗(yàn)著“零傭金”模式。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房 天 下在深圳的二手房買賣業(yè)務(wù)傭金比例早已從原來(lái)0.5%提高至1.5%。而在福田八卦嶺片區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)標(biāo)榜“二手房買賣零傭金”的家園網(wǎng)實(shí)體門店大門緊鎖，店內(nèi)物品已被搬空。與此形成鮮明對(duì)比的是，房 天 下過(guò)去也曾經(jīng)在同一路段開(kāi)設(shè)實(shí)體門店，但門店早已“消失”，而家園網(wǎng)實(shí)體店旁的樂(lè)有家等其他實(shí)體中介店依舊開(kāi)門營(yíng)業(yè)。

記者向家園網(wǎng)公司詢問(wèn)時(shí)得知，由于業(yè)務(wù)調(diào)整，該公司的新房二手房業(yè)務(wù)暫時(shí)停止。記者再向曾同樣標(biāo)榜“零傭金”的真二網(wǎng)公司詢問(wèn)，相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者該公司由于戰(zhàn)略調(diào)整，已經(jīng)撤出深圳的房產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前主打鄭州市場(chǎng)。

就目前而言，互聯(lián)網(wǎng)似乎仍撼動(dòng)不了傳統(tǒng)中介業(yè)。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，上周中介企業(yè)開(kāi)單數(shù)量排名中，市場(chǎng)占有率前5位的依舊是那些熟悉的傳統(tǒng)中介身影：Q房網(wǎng)、中原、鏈家、樂(lè)有家以及美聯(lián)物業(yè)。房產(chǎn)電商中介興起與發(fā)展的邏輯是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)中介行業(yè)的滲透以及買家思維的覺(jué)醒，減少信息不對(duì)稱性的可能。不過(guò)，有分析人士表示，房地產(chǎn)交易的低頻、非標(biāo)準(zhǔn)化、金額巨大且流程復(fù)雜等先天性特征決定了純線上交易的不可能性，而主打線上平臺(tái)的互聯(lián)網(wǎng)中介在線下建設(shè)乏力，難以完成房地產(chǎn)交易的O2O閉環(huán)。在互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)的過(guò)程中，去中介化以及不設(shè)門店是很多互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺(tái)希望得以創(chuàng)新的方面，但從事實(shí)來(lái)看這種想法并不奏效，也并未能像預(yù)想的那樣撼動(dòng)傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的市場(chǎng)地位。

而在資本市場(chǎng)上，房產(chǎn)電商中介的故事也還沒(méi)講完，只是過(guò)程有點(diǎn)“出乎意料”。

此前，房 天 下發(fā)布2017年第二季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司電商服務(wù)、營(yíng)銷服務(wù)、分類信息服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金服、其他增值服務(wù)等數(shù)項(xiàng)主要業(yè)務(wù)全線下滑，公司總營(yíng)收為1.101億美元，同比下滑61.6%，歸屬于股東凈虧損為210萬(wàn)美元。目前，公司在美上市的股票股價(jià)在4美元左右，市值為18億美元，而中國(guó)恒大目前的市值已經(jīng)達(dá)到4144億港元。

無(wú)獨(dú)有偶，還是在2014年，易 居中國(guó)宣布旗下全資子公司樂(lè)居控股有限公司已向美國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交了招股書(shū)。如今，在美上市的樂(lè)居股價(jià)只剩下1.5美元左右，上市后最高股價(jià)曾超過(guò)18美元。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭混戰(zhàn)：

促發(fā)自我革命

房產(chǎn)電商是一個(gè)無(wú)數(shù)人覬覦卻不容易做好的市場(chǎng)，雖然許多新一代的房產(chǎn)電商中介生態(tài)玩家正在經(jīng)歷低谷，也很難看到新入局者高舉顛覆行業(yè)的旗幟，但這并不能阻止資本爭(zhēng)相進(jìn)入，特別是互聯(lián)網(wǎng)巨頭們的卡位，也帶來(lái)了許多不同的玩法。

近日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布的“北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)技術(shù)合作項(xiàng)目的比選結(jié)果公告”顯示，北京京東尚科信息技術(shù)有限公司為中選單位。這一公告表明，京東將成為北京住房租賃市場(chǎng)的支持平臺(tái)，正式進(jìn)軍住宅租賃市場(chǎng)。24日，京東也宣告正式進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，京東房產(chǎn)擬使房地產(chǎn)行業(yè)與電商產(chǎn)生新的融合，覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)等市場(chǎng)，并提出將在5年內(nèi)成“流量、線上交易量雙料冠軍”。

的確，“租”成為了新風(fēng)口，互聯(lián)網(wǎng)巨頭當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過(guò)。日前，支付寶宣布已有超過(guò)100萬(wàn)間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市率先啟用支付寶信用租房。記者發(fā)現(xiàn)，支付寶提供整租、合租和免押金三種形式。如果芝麻信用分達(dá)到650分，經(jīng)過(guò)授權(quán)可以直接進(jìn)入“免押金”通道，搜索免押金房源。不過(guò)，就深圳市場(chǎng)而言，支付寶上的出租房源多為一些長(zhǎng)租公寓品牌的房源。

支付寶租房業(yè)務(wù)給行業(yè)帶來(lái)的價(jià)值仍有待觀察，但除了支付寶租房平臺(tái)外，阿里還與杭州市房管局合作，協(xié)助杭州市推進(jìn)住房租賃試點(diǎn)工作。其實(shí)，支付寶切入租房不是阿里第一次布局房產(chǎn)電商。2010年，口碑網(wǎng)與淘寶全面融合，淘寶房產(chǎn)頻道正式推出，但淘寶房產(chǎn)頻道推出以來(lái)一直不溫不火，口碑網(wǎng)宣告失敗后，淘寶房產(chǎn)一度陷入困境，直到2014年并入虛擬及生活服務(wù)事業(yè)部后重新包裝上線。

可見(jiàn)，在房產(chǎn)電商的版圖上，京東、阿里還有其他互聯(lián)網(wǎng)巨頭在未來(lái)很可能還有一戰(zhàn)。不過(guò)，充足的資金成就了這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，與互聯(lián)網(wǎng)巨頭擁有充足的資金不同，房產(chǎn)電商中介想要“玩下去”，必須有自我造血的能力。吉屋聯(lián)合創(chuàng)始人潘國(guó)棟對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，吉屋已經(jīng)扭虧為盈，前4年公司都在投入，但從今年上半年吉屋開(kāi)始盈利。

此外，在京東、阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭滲入之前，傳統(tǒng)中介領(lǐng)域的大佬們?cè)缫验_(kāi)始自我變革，例如鏈家早已經(jīng)通過(guò)自己的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)占據(jù)了房產(chǎn)電商優(yōu)勢(shì)，也離不開(kāi)鏈家背后的資本和互聯(lián)網(wǎng)力量。

易 居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，相比類似百度、騰 訊等企業(yè)，京東和阿里巴巴本身是具備線上和線下結(jié)合的各類業(yè)務(wù)模式，所以更容易在房地產(chǎn)創(chuàng)新方面找到突破口，類似京東如此全面和快節(jié)奏地實(shí)施房地產(chǎn)新戰(zhàn)略是有較為積極的作用，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，或意味新的競(jìng)爭(zhēng)因素出現(xiàn)。對(duì)于一般的房產(chǎn)電商中介，諸如房多多等轉(zhuǎn)型之路出現(xiàn)困局就在于業(yè)務(wù)過(guò)于集中，所以市場(chǎng)行情好的時(shí)候往往房企和房東不愿意委托房源，而行情不好的時(shí)候本身交易量也不大，類似的企業(yè)想要?jiǎng)?chuàng)新很難成功。對(duì)于傳統(tǒng)中介而言，只有持續(xù)性地審慎自身的優(yōu)劣點(diǎn)，實(shí)際上就可以很好與房企、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，當(dāng)前優(yōu)勢(shì)在于大型中介談業(yè)務(wù)容易，但零碎的小中介可能壓力會(huì)比較大。

                          （轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）