房企集中度提升背后: 謀求質(zhì)量與速度的平衡

高速行進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)終于有了放緩跡象。日前，克而瑞等第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2017年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP100》顯示，三季度銷售增速相較二季度有所放緩，但前三季度仍然是較快的增長速度。不過各梯隊(duì)表現(xiàn)不一，TOP100房產(chǎn)商集中度越來越高，占所有銷售金額的50%左右；而排名20-30位房企的上漲幅度尤其明顯，基本增長了91%，值得注意的是，這批企業(yè)大部分都提出了未來兩到三年沖刺千億的計(jì)劃。

易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，銷售額沖千億，對(duì)于任何一家房企而言，都是一個(gè)里程碑。未來企業(yè)集中度不斷上升、優(yōu)勝劣汰的行業(yè)格局下，規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)正在進(jìn)一步凸顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)不少房企都已制訂了千億計(jì)劃。新城、旭輝在今年極有希望突破千億，中南、陽光城、泰禾、融信等企業(yè)距離千億也已不遠(yuǎn)。金茂、佳兆業(yè)、禹洲等企業(yè)也在謀劃三年沖擊千億，福晟集團(tuán)更是提出了2016年至2025年10年銷售目標(biāo)收入累計(jì)要達(dá)到1.38萬億。

安信證券首席地產(chǎn)行業(yè)分析師陳天誠卻指出，房企市占率提升過程是不是伴隨有質(zhì)量的提升，以及對(duì)居民的住房條件和對(duì)產(chǎn)品服務(wù)的提升同樣值得關(guān)注。

集中度的質(zhì)量

陳天誠提到，近兩年，中國龍頭房企的市占率上升飛快，目前無論TOP10還是TOP5已經(jīng)和美國頂峰接近，進(jìn)一步上升的空間有限，龍頭格局或已定型。

他認(rèn)為，決定房企在投資者眼中好壞的關(guān)鍵是三個(gè)因素：公司獲得股東回報(bào)ROE的高低、ROE的持續(xù)性與ROE的確定性。比如萬科19%的ROE維持多年，公司必然要實(shí)現(xiàn)相對(duì)高的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，8%的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)估算合理估值是14倍；華夏幸福也有超高的ROE回報(bào)，它能在資本市場獲得資金熱捧，這對(duì)于企業(yè)發(fā)展是很重要的一個(gè)方面。因此，陳天誠更為推崇企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的盈利能力對(duì)企業(yè)的規(guī)模促進(jìn)才是有效的，而且是比較穩(wěn)定的。“而不是說今年拿了幾塊地，賣了之后今年銷售很好，過了幾年調(diào)控比較厲害，波動(dòng)就比較厲害。要考慮是利潤驅(qū)動(dòng)還是規(guī)模驅(qū)動(dòng)”。

以美國目前新房交易量1.2萬億人民幣來看，基本上國內(nèi)一家大房企的銷售額就能達(dá)到全美國新房交易額全年的營業(yè)額。因此，陳天誠認(rèn)為，千億房企規(guī)模要看最終的市占率，他提出行業(yè)長周期是向下的，而在這種市場里，具備競爭實(shí)力或規(guī)模效應(yīng)的房企，市場認(rèn)同度就會(huì)非常高，ROE可能也比較穩(wěn)定。再看美國，1-10名房企份額維持在25%左右，最高達(dá)到30%；1-20名維持在35%左右，1-50名維持在50%左右，此后市場份額變得非常小。而國內(nèi)房企市場提升速度非?？?，去年底TOP10的市占率只有10%，今年到了29%，基本已是全美最高的水平。

但需要警惕的是，“一味講究市占率和規(guī)模，整個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量卻沒有得到同等的重視?！标愄煺\說，房企市占率提升過程是不是伴隨質(zhì)量的提升，對(duì)整個(gè)居民的住房條件以及對(duì)整個(gè)產(chǎn)品服務(wù)的提升，都舉足輕重。

此外，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)行情的上漲，有企業(yè)大膽加杠桿、追求規(guī)模的因素。在發(fā)展的某個(gè)時(shí)期，房企規(guī)模擴(kuò)張毋庸置疑，但更重要的是在此過程中，房企需要思考，如何在行業(yè)中持續(xù)獲得經(jīng)營的壁壘或者護(hù)城河，作為長期的策略支撐。

（轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)）