樓市分類調控盯緊地根 一線城市供地越來越少

記者從北京規(guī)劃國土委獲悉，自2月22日至3月8日，僅半個月時間，北京掛出14宗經營性用地，7宗住宅用地，住宅用地位于通州、密云、大興和豐臺區(qū)，且均為自住房和限價房地塊。

“從北京土地供應看，限價房與自住房將成為今年北京土地市場的主要特征?！?日，中原地產首席分析師張大偉判斷，今年北京房價出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大，因為限價及自住房的價格明顯低于普通商品房價格。

但最近幾年北京住宅用地供應量似乎一直在減少。北京近日發(fā)布的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，其中商品住宅用地計劃安排260公頃，比2016年的850公頃驟減近七成。

其實近年來很多城市“增加的土地供應”并沒有達到預期的目標。比如2016年某一線城市計劃出讓商品房用地1250公頃，但實際僅成交44宗土地，成交面積465萬平方米，也僅為當年供地計劃的37.2%。

“當前，我國房地產存在的問題就是供給側方面的土地供需錯位?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任、全國房地產商會聯(lián)盟主席顧云昌接受《華夏時報》記者采訪時認為，土地制度改革是房地產市場長效機制最重要的部分。

京滬供地遠郊化

近幾年，北京嚴控土地供應規(guī)模的同時，供地逐漸向郊區(qū)傾斜。

據(jù)了解，2017年北京首場土拍入市的3幅地塊仍舊是房山區(qū)、平谷區(qū)、門頭溝區(qū)等遠郊之地?！氨本┮堰M入了疏解式發(fā)展階段，并對新增用地加以嚴格的約束?！比珖舜蟠怼⒈本┦惺虚L蔡奇近日表示，北京將逐漸疏解非首都功能，實現(xiàn)京津冀的協(xié)同發(fā)展。

對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年北京土地供應宗數(shù)還不到2015年的一半，遠郊的土地供應承接了京津冀協(xié)同發(fā)展、疏解非首都核心功能的重任。據(jù)統(tǒng)計，房山、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝等2016年供應用地面積395.9萬平方米，占全部土地供應面積的90%。

今年，北京土地供應從“增”至“減”的趨勢仍將繼續(xù)。記者獲悉，《北京市2017年國有建設用地供應計劃》近日獲通過。該計劃稱，今年北京計劃供應土地3900公頃，相比去年減少200公頃。

而供地遠郊化已成為北京樓市的主要特征。國土部、發(fā)改委去年5月4日聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015-2020年)》顯示，北京的土地供應以“減”和“控”為主，環(huán)京以“控”和“加”為主旋律。2020年前京津冀土地供應是北京四環(huán)以內以“減”為主，四到六環(huán)以“存量消化”為主，六環(huán)至京冀交界處以“控”為主，而環(huán)京則“以控基礎上的發(fā)展”為主。

具體來說，北京四環(huán)以內原則上不安排新增建設用地，鼓勵將存量建設用地轉化為生態(tài)用地；北京四環(huán)至六環(huán)，不宜再進行高強度大規(guī)模建設，建設用地總量基本保持穩(wěn)定，以存量建設用地結構為主；北京六環(huán)至河北交界線處、京津冀生態(tài)保護地區(qū)，比如北京順義東部等13片集中分布的耕地，不宜進行大規(guī)模開發(fā)建設，重點保障基礎設施用地，控制區(qū)域新增建設用地；適度發(fā)展區(qū)指燕郊、大廠、香河、固安、霸州、廊坊、永清等地，承接北京非首都核心功能和京津產業(yè)轉移的主要區(qū)域，適度增加新增建設用地。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局在1月11日發(fā)布《上海市城市總體規(guī)劃(2015-2040)綱要概要》，提出期內實現(xiàn)規(guī)劃建設用地規(guī)模負增長，做到建設用地只減不增，重點通過推進集約節(jié)約用地和功能適度混合來提升土地利用績效。

“當前上海也加快了郊區(qū)化供地，緩解中心城市壓力?！鄙虾Ｊ谐鞘薪洕鷮W會高級經濟師顧海波告訴《華夏時報》記者，“一線城市中心城區(qū)土地供應越來越少，有的城市已經沒有土地可供了，供地郊區(qū)化已成大勢所趨，城市中心區(qū)域將以舊城改造為主?！钡S之而來的問題是，遠郊的土地儲備價值也水漲船高，比如目前北京的大興、門頭溝、順義樓面價已超過4萬元/平方米。

控地因城施策

“此前房地產過度投資、投機，導致房地產和實體經濟失衡，房地產泡沫擴大，金融風險增加，成為當前經濟面臨的突出問題?！眹敛坎块L姜大明在今年兩會期間明確表態(tài)說，必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機，并要求“各地國土部門要更加主動自覺擔負起房地產用地調控責任”。

記者注意到，姜大明近日在國新辦的會上強調，要區(qū)分保障性住房和商品房，對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

更重要的是，2017年政府工作報告明確指出堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。除政府工作報告外，2016年底中央經濟工作會議和近日召開的中央財經會議，都提到堅持住房居住屬性定位。

針對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，這也與2016年印發(fā)的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》的要求相符合。該規(guī)劃綱要稱，未來5年，在住房供求關系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應。

“綱要要求，未來不同的地方根據(jù)不同的情況，將采用不同的土地政策，因地施策?！鳖櫾撇f，這打破了以前供地指標比較平均的分配，今后更多的要考慮各個城市需求情況來確定土地供應，如在去庫存壓力很大的城市，就沒必要配置更多的用地指標了。

上述綱要提出，用地計劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜，向發(fā)展**大、吸納人口多的縣城和重點鎮(zhèn)傾斜，對超大和特大城市中心城區(qū)原則上不安排新增建設用地計劃，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。顧云昌認為，“很多城市理解為去庫存就是為了賣地，但我認為去庫存真正的目的就是為經濟轉型創(chuàng)造條件?！?/span>

張大偉還表示，今年以來重點城市土地出讓金明顯增加，土地供應量仍有待加強。統(tǒng)計顯示，2017年1-2月全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4528.4億，相比2016年同期上漲了73%，二線城市包括南京、武漢、蘇州等五城市收金過百億，漲幅顯著，而一線城市更是居前列。

一線城市土地資源十分稀缺，房企最近拿地卻還是很積極，只是相比此前交易量有所回落，如杭州、天津、成都均無住宅用地成交。張大偉據(jù)此判斷，今年全國熱點城市的地王將有明顯降低?！爱敱本┘吧虾５葒栏窨刂仆恋毓獣r，意味著京滬等地開始逐漸擺脫土地財政，這是一個積極的變化。”張大偉說。

                           （轉自互聯(lián)網）